§ 536 BGB – Mietminderung bei Mängeln einfach erklärt

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§ 536 BGB regelt die Mietminderung bei Mängeln der Mietsache. Ist die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzbar, ist die Miete automatisch gemindert – ohne dass der Mieter dies gesondert erklären muss.

Die Vorschrift ist zentral für alle Fragen rund um Schimmel, Lärm, Wasserschäden und andere Beeinträchtigungen der Wohnung.

Was regelt § 536 BGB konkret?

Mietminderung kraft Gesetzes: Die Miete ist automatisch reduziert, wenn ein Mangel vorliegt.
Erheblicher Mangel erforderlich: Nur bei nicht unerheblicher Beeinträchtigung greift die Minderung.
Keine Zustimmung des Vermieters nötig: Die Minderung tritt unabhängig vom Willen des Vermieters ein.

Wann ist § 536 BGB in der Praxis relevant?

bei Schimmel in der Wohnung
bei Lärm oder Baulärm
bei Wasserschäden oder Heizungsausfall
bei erheblichen Mängeln der Mietsache

Häufige Fragen zur Mietminderung (§ 536 BGB)

Ab wann darf die Miete gemindert werden?
Sobald ein erheblicher Mangel vorliegt, tritt die Minderung automatisch ein.

Muss der Mieter die Minderung ankündigen?
Nein, sie tritt kraft Gesetzes ein. Eine Mängelanzeige ist aber erforderlich.

Wie hoch ist die Mietminderung?
Die Höhe hängt vom Einzelfall ab und wird häufig anhand von Gerichtsentscheidungen bestimmt.

Wann ist ein Mangel unerheblich?
Wenn die Nutzung der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigt ist.

Gesetzestext
Kommentierung
Beitragsliste

Gesetzestext (Stand: 1. November 2021)

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

zum Stichwort BGB

Kommentierung

§ 536 BGB ist die zentrale Norm des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts.

(1) Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten: Die Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit.

Die Vereinbarungen der Parteien bestimmen, ob ein Mangel vorliegt. Das gilt sowohl für den Sachmangel als auch für den Rechtsmangel.

(2) Auch wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt, liegt ein Mangel der Mietsache mit den entsprechenden Rechtsfolgen vor, § 536 Abs. 2 BGB.

(3) Die Rechtsfolge der Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Die Minderung ist kein Gestaltungsrecht. Der Mieter hat gegen den Vermieter weiterhin einen Anspruch auf Erfüllung.

Zahlt der Mieter trotz Minderung, steht ihm ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 BGB zu. Die Verjährung richtet sich nach den §§ 195,199 BGB. Wer allerdings in Kenntnis der Nichtschuld leistet, kann den Anspruch nicht geltend machen, § 814 BGB. Diese Kenntnis wird man allerdings dem Mieter nicht immer unterstellen können. Der Mieter sollte allerdings möglichst einen Vorbehalt der Rückforderung erklären.

(4) Aus den verschiedensten Gründen kann die Minderung ausgeschlossen sein.

Die gilt insbesondere für die Minderung nach Vertragsende. Nur im laufenden Vertragsverhältnis hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung. Ab Vertragsende kann sich ein Mieter im Hinblick auf die Nutzungsentschädigung nicht mehr das Minderungsrecht geltend machen.

(5) Die Frage der Höhe der Minderung richtet sich zum einen nach der Dauer, zum anderen nach der Schwere der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit.

Minderungsquoten anhand von Einzelbeispielen aus der Rechtsprechung mit den entsprechenden Links zu den Urteilen habe ich insbesondere in dem Beitrag Mietminderungstabelle - Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung benannt.

Beitragsliste

In den folgenden Beiträgen habe ich § 536 BGB angesprochen: